今回は不動産の購入時のポイントではありませんが、購入後物件を貸し出したい方
にとっては、どのように貸せば良いのか、どのようにハワイの人は部屋を探しているのか
知っておくと、色々と役に立つと思いますので、簡単に紹介させて頂きます。
まずハワイで賃貸物件を探している人は、ホノルルアドバタイザーなどのローカル新聞
広告覧(classifieds)、また最近ではインターネットで、気に入る物件があれば直接家主に
連絡します。これは現在の家賃がいくらぐらいかを知る上でも、重要な手がかりとなります。
参考までに⇒ Apartments.com
ハワイに留学している日本人学生や長期観光中の日本人の場合、
ワイキキにある日系不動産屋などで探す方もおられます。
ただ情報量は圧倒的に新聞の方が多く、英語で電話をかけるのが不安な方でも
家主もなんとか、きれいに住んでくれ、お金持ちのイメージが強い日本人に借りて欲しいので、
かたことの英語を理解しようとしてくれますので、直接連絡を取る方が多いです。
借主は何件かの候補を選びだすのに、非常に多くの広告から選んでいます。
家主にとっては内覧したいとの連絡がきたら、契約に結びつけるチャンスは高いですが、
まずは借主の検索にヒットする必要があります。
★ ペット可などの希少物件、家賃が他に比べかなり低いなどの
誰もが広告を見て、魅力的だと思う特色があれば別ですが。
そして何件か見て気に入る物件があれば、借主は家賃の前払いと供に
敷金(セキュリティ・デポジット)が必要になります。
日本と違い礼金などの返還義務のない一時金は存在しません。
もちろん仲介手数料も家主自身と契約するので発生しません。
ごくまれに日本のように鍵代、清掃代など徴収しようとする家主、業者がいますが
返還義務のない一時金というのは、アメリカでは認められておらず、それらを請求された
としても、必ずデポジットの一部として扱われなければなりません。
デポジットの上限は furnished (ファーニッシュド ; 家具付) 物件で3ヶ月、
unfurnished (アンファーニッシュド ; 家具なし) で2ヶ月となっています。
とはいえほとんどの家主は、前家賃1ヶ月とデポジット1ヶ月だけの要求をします。
この不景気だと、家賃の交渉に応じてくれる確立はかなり高くなります。
借主にとればここがダメでも、他がありますので。。
退去時は、退去後21日以内に入居者へデポジット返還に関する報告が義務付けられており、
修繕が必要な場合、細かな明細などの提示をする必要があります。
内容に異議がある場合、借主は14日以内に文書で通知しなければなりません。
アメリカでは家主は比較的簡単に退去させることが出来ますが、
敷金返還に関しては、借主は厚く保護されていますので、
修繕分のみ控除し、残りは全額返還する必要があります。
次の入居者用のリフォームに充当、などというのは認められません。
そんな事情もあり、頻繁に引越しをするローカルを多くみかけます。
入居者を退去させることが日本に比べ比較的簡単だとしても、
入居者が家賃の支払能力がない場合、敷金以外これまでの滞納分家賃は戻ってきません。
退去までに弁護士を雇ったり、部屋をめちゃめちゃにされている可能性もあります。
自分自身でローカル相手に部屋の募集、管理までをするには高度なノウハウ、
英語力、長期にわたる時間が必要になってきます。しかも慎重に入居者審査、
管理を行ったところで、滞納などが発生しないとはいいきれません。
日本におられるオーナーにとって部屋を貸すには、現地不動産業者に任すか、
ホテルコンドであればホテル側に任すか、日本人短期旅行者相手専門に
自分で貸し出すかという方法に限られてきます。
現地不動産業者の管理に関しては、業者によって様々で苦情も良く聞きます。
不動産を購入したところの業者を利用する方が多いですが、管理は上記のような事情で
手間も多く、あまりメリットもないことから、適当に管理される場合もあるので注意が必要です。
部屋の募集に関しても、実質広告業者に丸投げというのが現状です。
管理費も家賃収入の25%などと高額なところも多く、
管理会社次第で利回りの良し悪しがかなりかわってきます。
ホテルコンドであれば、管理は大手チェーンが行いますし、観光客から宿泊費を前払いで
徴収するので、大きな不安はありません。募集に関しても、多額の広告費を費やし、
旅行会社からのツアー客も扱う場合があります。
また最近では、ブログなどを利用して、直接日本人短期宿泊客を募集している方がおられます。
清掃などの業務を現地管理会社に委託する必要がありますが、
宿泊費は前払いで徴収出来ますし、部屋も汚されるといっても
日本人相手なら無茶をされる心配はさほどありません。
コストを抑えれますので、手間をかけても良いという方には勧めです。
★ いずれにしても信頼のおける管理会社、エージェントを探せれるかが
購入物件を選らぶことと同じくらい重要になってきます。
※弊社では、不動産を購入させる目的で管理を行っている業者ではなく、
ローカルに対しても経験が豊富な、不動産管理専門の会社を紹介させて頂きます。
ari