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第6回 ハワイ不動産購入ポイント ハワイで部屋を貸す

今回は不動産の購入時のポイントではありませんが、購入後物件を貸し出したい方

にとっては、どのように貸せば良いのか、どのようにハワイの人は部屋を探しているのか

知っておくと、色々と役に立つと思いますので、簡単に紹介させて頂きます。


ハワイ不動産管理会社


まずハワイで賃貸物件を探している人は、ホノルルアドバタイザーなどのローカル新聞

広告覧(classifieds)、また最近ではインターネットで、気に入る物件があれば直接家主に

連絡します。これは現在の家賃がいくらぐらいかを知る上でも、重要な手がかりとなります。


参考までに⇒  Apartments.com



ハワイに留学している日本人学生や長期観光中の日本人の場合、

ワイキキにある日系不動産屋などで探す方もおられます。


ただ情報量は圧倒的に新聞の方が多く、英語で電話をかけるのが不安な方でも

家主もなんとか、きれいに住んでくれ、お金持ちのイメージが強い日本人に借りて欲しいので、

かたことの英語を理解しようとしてくれますので、直接連絡を取る方が多いです。


借主は何件かの候補を選びだすのに、非常に多くの広告から選んでいます。

家主にとっては内覧したいとの連絡がきたら、契約に結びつけるチャンスは高いですが、

まずは借主の検索にヒットする必要があります。


★ ペット可などの希少物件、家賃が他に比べかなり低いなどの

   誰もが広告を見て、魅力的だと思う特色があれば別ですが。



そして何件か見て気に入る物件があれば、借主は家賃の前払いと供に

敷金(セキュリティ・デポジット)が必要になります。

日本と違い礼金などの返還義務のない一時金は存在しません。


もちろん仲介手数料も家主自身と契約するので発生しません。


ごくまれに日本のように鍵代、清掃代など徴収しようとする家主、業者がいますが

返還義務のない一時金というのは、アメリカでは認められておらず、それらを請求された

としても、必ずデポジットの一部として扱われなければなりません。


デポジットの上限は furnished (ファーニッシュド ; 家具付) 物件で3ヶ月、

unfurnished (アンファーニッシュド ; 家具なし) で2ヶ月となっています。


とはいえほとんどの家主は、前家賃1ヶ月とデポジット1ヶ月だけの要求をします。

この不景気だと、家賃の交渉に応じてくれる確立はかなり高くなります。

借主にとればここがダメでも、他がありますので。。



退去時は、退去後21日以内に入居者へデポジット返還に関する報告が義務付けられており、

修繕が必要な場合、細かな明細などの提示をする必要があります。

内容に異議がある場合、借主は14日以内に文書で通知しなければなりません。


アメリカでは家主は比較的簡単に退去させることが出来ますが、

敷金返還に関しては、借主は厚く保護されていますので、

修繕分のみ控除し、残りは全額返還する必要があります。

次の入居者用のリフォームに充当、などというのは認められません。


そんな事情もあり、頻繁に引越しをするローカルを多くみかけます。



入居者を退去させることが日本に比べ比較的簡単だとしても、

入居者が家賃の支払能力がない場合、敷金以外これまでの滞納分家賃は戻ってきません。

退去までに弁護士を雇ったり、部屋をめちゃめちゃにされている可能性もあります。


自分自身でローカル相手に部屋の募集、管理までをするには高度なノウハウ、

英語力、長期にわたる時間が必要になってきます。しかも慎重に入居者審査、

管理を行ったところで、滞納などが発生しないとはいいきれません。



日本におられるオーナーにとって部屋を貸すには、現地不動産業者に任すか、

ホテルコンドであればホテル側に任すか、日本人短期旅行者相手専門に

自分で貸し出すかという方法に限られてきます。


現地不動産業者の管理に関しては、業者によって様々で苦情も良く聞きます。

不動産を購入したところの業者を利用する方が多いですが、管理は上記のような事情で

手間も多く、あまりメリットもないことから、適当に管理される場合もあるので注意が必要です。

部屋の募集に関しても、実質広告業者に丸投げというのが現状です。


管理費も家賃収入の25%などと高額なところも多く、

管理会社次第で利回りの良し悪しがかなりかわってきます。



ホテルコンドであれば、管理は大手チェーンが行いますし、観光客から宿泊費を前払いで

徴収するので、大きな不安はありません。募集に関しても、多額の広告費を費やし、

旅行会社からのツアー客も扱う場合があります。


また最近では、ブログなどを利用して、直接日本人短期宿泊客を募集している方がおられます。

清掃などの業務を現地管理会社に委託する必要がありますが、

宿泊費は前払いで徴収出来ますし、部屋も汚されるといっても

日本人相手なら無茶をされる心配はさほどありません。

コストを抑えれますので、手間をかけても良いという方には勧めです。



★ いずれにしても信頼のおける管理会社、エージェントを探せれるかが

   購入物件を選らぶことと同じくらい重要になってきます。



※弊社では、不動産を購入させる目的で管理を行っている業者ではなく、
  ローカルに対しても経験が豊富な、不動産管理専門の会社を紹介させて頂きます。


ari
第5回 ハワイ不動産購入ポイント ホテルコンドで短期貸し

前回購入費用、維持費などを重視される方には、滞在しない間貸し出しができ、

借り手がつきやすく、収入を得ることが出来る物件がお勧めですと書かせて頂きました。


そのようなコンドの中で、特にホテルのように観光客に一日単位で貸し出すことの出来る物件を

ホテルコンド(またはコンドテル ''condootel'')と呼んでいます。


ハワイ ホテルコンド


ホテルコンドには州がライセンスを発行しており、その数は非常に限られていいます。

万が一ホテルコンド以外で、1ヶ月以内の短期の貸し出しをした場合には、

厳しいペナルティが与えられます。ネットなどを見るとワイキキ内コンドを、

短期で貸し出しているところがありますが、ほとんどは違法です。


自分たちの利用する期間が決まっている場合、それ以外の期間を1ヶ月以上の単位で

貸すことができる方は、ホテルコンドでなくても良いですが、不定期にハワイを訪れる方には、

短期貸しの出来る物件であれば、好きな時に旅行でき安心です。


各ホテルコンドには管理、運営をしている会社があり、各コンド内にオフィスが

設けられています。宿泊客の募集、部屋の管理など全てを行っているので、

海外にいるオーナーも安心です。


★ このような各コンドを管理している大手のホテルチェーンに運営を任す最大のメリットは、

  管理の手間を省いた上に、家賃の滞納がありえないということです。


長期に貸す場合、利用者が地元の方を含め様々な環境の方が集まります。

万が一、滞納される方が出た場合、退去までの手続き、費用、未回収家賃、

部屋の損傷への対応が必要になってきますが、一般の管理会社がどこまで

面倒を見てくれるかが非常に不安です。しっかり対応ができたとしても損失は

非常に大きく、また自分たちの利用したい時に、利用できないという本末転倒な事態に陥ります。


ホテルコンドによって、何日間自分たちが使用できるか、宿泊費のオーナーへの

分配方法など細かい規則に違いがあります。

自分たちが利用すれば、観光客に部屋を貸し出せる期間が減るので、もちろん収入は減ります。

またシーズン中のオーナーの利用や、頻繁な利用をホテル側が嫌がるケースもあります。


★ 購入を考えている方は、是非各コンドを管理されているマネジメント会社の責任者と会って、

  管理、利益分配方法など様々なことを、対応も含めて確認して下さい。


ほとんどの方はこれをやりませんが、ホテルコンドを管理する会社というのも、

物件選びの大きなポイントになります。


ホテルコンドで自分達オーナーも利用する場合、ほとんどのケースでは宿泊費収入が、

経費(ローン、管理費、固定資産税、修繕費など)を超えることはありません。

利回り、利益を考えるならホテルコンドではなく、長期で貸し出せるコンドを

安く購入する方が、当然効率は良いです。


★ ホテルコンドのオーナーは、利益をあまり追求せず、あくまでも管理費、固定資産税などの

   一部経費をまかなうと割り切って、自己所有の物件に滞在しているという付加価値を

   楽しむように心がけてください。


    ホテルコンドに関しては、こちらもご覧下さい。

※ 弊社は物件を仲介するわけでなく、ハワイのエージェントにお客様をご紹介する仕事ですので、
   私自身の経験から、お客様の本来の目的から考えると購入しない方が良い、というアドバイスも
   させてもらうことが出来ますので、まずはお気軽にお問い合わせ下さい。


ari

第4回 ハワイ不動産購入ポイント 日本人に人気の物件

ハワイ 2ベッドルーム


日本人に人気があるのは、どのような物件でしょうか?


ハワイには年に数回滞在するだけという方、リタイアされた方でも

ビザの必要ない90日以内を利用した滞在が多いと思います。


そして、ワイキキ内やアラモアナセンター周辺のショッピングに便利な物件、

間取りは2ベットルーム(2LDK)あたりが日本の方には人気です。


家族で旅行に来ることが多く、リタイアされたご夫婦でも孫などのことを考え、

部屋数が多い物件を希望されます。


★ しかし、西洋人旅行者の場合は、カップルのみでの長期滞在が多く、

  ローカルの方も、わざわざ物価の高いワイキキ周辺に住む方が少なく、

  2ベッドルールを買いたい、借りたいという需要が少なく、極端に物件が少なくなります。

  また、購入価格、維持費(管理費、固定資産税、修繕費など)が、非常に高くなります。


予算を気にせずに良い方は、セレブ向けの築浅コンドがワイキキ周辺に多く有り、

そのような物件には、2ベッドルームのお部屋も豊富にありますので、

様々なチョイスから自由に選ぶことが出来ます。

 ⇒ こちらを参考にして下さい。

またタイムシェア物件を利用すれば、宿泊日数は限られますが、

お手ごろな価格で、ビーチサイドに2ベットルームを所有することが出来ます。



★ 購入費用、維持費などを重視される方には、滞在しない間貸し出しが出来、

  借り手がつきやすく、収入を得ることが出来る、ワイキキ内ストゥディオ(1ルーム)、

  または1ベッドルームの物件がお勧めです。
 

ただし、自分たちの使用期間が限られている、私物を部屋に保管出来ない、

維持費が比較的高めなどのデメリットもあります。


物件タイプ、立地、予算により、たまにハワイを訪問する方、完全に移住される方、

新築、築浅が良いという方、戸建てがどうしても欲しいという方などに、様々な物件があります。


一度ハワイに物件を購入される目的、どのような使い方をされるか、

予算はいくらまで準備出来るのか、どこに住みたいのか、考えてみては如何でしょうか。  


お客様のご希望に合わせ、お手伝いさせて頂きます。


ari

第3回: ハワイ不動産購入ポイント  西洋人に人気の物件



前回はどのような人が、ハワイでリゾート物件を購入するか説明しました。



ハワイの不動産データベースにはたくさんの物件が登録されていますが、

売れ残っている物件と、すぐに売れてしまう流動性の高い物件が確実に存在します。



今回は多数を占める欧米の購入者に、どのような物件に人気があるか
 
(=売れやすいか) を説明させてもらいます。




ずばり、


★ 西洋人には海が見えるかどうか、陽あたり、がポイントとなります。




ハワイ リラックス



彼らは何をして過ごすかというと、ただただのんびり日光浴を楽しみます。

ハワイでもビーチで寝そべって、一日を過ごすという

高齢の西洋人カップルをよく目にすると思います。

中には一日中、コンドのバルコニーで寝そべっている方もおられます。


そして彼らが購入する不動産は、陽のよく当たる海のみえる物件となります。


日本人の感覚では西向きの物件より、東向きの物件が人気がありますが、

西洋人にとってはたとえ暑くても、陽のよくそそぐ、西向きの部屋の方が人気はあります。

 

 ★   ハワイに数ある物件のうち、希少価値の高いワイキキ内の海が見える部屋であれば、

    必ずその時の適正価格、またそれ以上で売れます。



そのような物件は日本人にも人気があります。



ただ価格が高く、販売数が少ないので市場にでる

タイミングを見ることが非常に大事になってきます。


資金の計画をたて、ある程度準備をしておき

後は、信頼できる不動産エージェントからの情報が頼りとなります。


ari

第2回: ハワイ不動産購入ポイント ハワイの不動産市場
ハワイでの不動産購入に関して、これだけはという抑えておきたいポイントがあります。


資金に余裕があり、売却を考えていないというのであれば、

自分たちの好きな物件を購入すればよいですが、

今まで大切に貯えてきたお金を、大好きなハワイで使うというのであれば

慎重に購入物件を選ぶ必要があります。



物件購入に必要な費用、その後の維持に関わる経費などは

今後説明させてもらいますが、今回はハワイ(ワイキキ)で

どのような人が物件を購入するかというのを考えていきたいと思います。



好きな物件を購入した後、何が起こるかわかりません。

万が一物件を手放さなくてはならなくなった時、売れやすい物件を

購入しておく必要があります。



不動産は一般的に流動性が低く、簡単に売って現金を得るというのは難しいです。

ただし売れやすい物件、市場にて価値の高い、希少な物件を購入することで

売れ残るリスクは軽減できます。



まず市場にて多く存在する購入層を知っておくことは、

売れやすい物件を知る上で非常に大切なことになります。





では、ハワイではどのような購入層が存在するのでしょうか?






日本人観光客が非常に多いハワイでは、別荘購入者も日本人が

多数占めていると思われるかも知れませんが、

実際にはアメリカ本土からの退職者が多く占めています。



また、その他裕福な国、最近では中東の石油産出国、

為替が有利で景気の良いヨーロッパ、オーストラリア、カナダからの購入者が

増えています。またアジアの富裕層も大型投資物件だけでなく、

個人用の別荘を購入しています。





★ ハワイは世界的にリゾートとしての地位が確保されており、

  さらに土地、物件が限られています。そこに世界中に景気の良い国の

  富裕層が物件を購入し続けます。




現在は先に述べたような国からの購入者が目立ちますが、

何年後かにそれぞれの国の景気が悪くなり、物件を手放すことになっても、

また別の景気の良い国の人々がその物件を購入します。



そういうこともあり、ワイキキ内の不動産価格に大きな落ち込みはありません。

10年単位でみると建物の価格は確実に上昇します。





★ 日本人購入者に人気のワイキキバニアン、アイランドコロニー

  のような短期(1ヶ月以内)の賃貸が可能なコンドミニアムも

  重要な選択肢ですが、その他購入層の求める条件をとりいれることも

  必要となってきます。




西洋人は、夏や冬の間に長期(1ヶ月以上)の休暇をとることが多く、

短期貸しが出来ることより重要なポイントがあります。




ではどのような物件が西洋人に好まれるのでしょうか?



それに関しては、次回説明させてもらいます。



@ri
第1回:ハワイでコンドミニアムを購入する

 

 

会社をリアイアしたので、大好きなハワイにコンドミニアムを購入したい。

 

子供をハワイに留学させたいので、コンドを購入したい。

 

しかし、実際何から始めてよいのかわからない。

 

という方がほとんどではないでしょうか?

 

 

 

現在インターネットを利用することでかなりの情報がはいってきます。

 

購入された方の購入記や、ハワイの日系不動産会社とのメールの

 

やりとりなどで、物件の情報や、購入方法を得ることができます。

 

 

 

当ブログでもハワイ不動産購入初心者向けに購入のポイント、

 

及びお勧め購入物件情報を紹介していきたいと思います。

 

恐らく今すぐに購入するという方は、既にある程度の知識があり、

 

これから書かせて頂く内容は既にご存知だと思います。

 

今すぐに購入するというのではなく、ある程度ハワイの不動産事情を勉

 

強してから購入を検討したいという方向けに、必要な情報をできるだけ

 

多く書かせてもらいます。

 

 

 

ただしワイキキ地域の物件を長期的に見ると必ず値上がりをしており、

 

待てば待つほど価格は上昇するということを最初に知っておいて下さい。

 

 

 


★ まず購入する目的は何なのかというのを、はっきりして頂きたいと思います。

 

 



旅行中にすごくハワイが気に入り、気分が高まり、急に物件が欲しくなり、

 

不動産屋に駆け込み、すごくいい物件を見せられ、

 

日系人の営業の方に良いことだけを聞き、時間がなかったので、

 

契約書にサインだけして日本に帰国する。

 

 

 

まず日本で生活している時には考えられないような購入の方法が、

 

ハワイに限っていえば有り得えてしまいます。

 

それだけ魅力的な観光地ですが、計画性を持っていないと、

 

月々の返済に手が回らなくなる、滞在したい時に滞在出来な

 

い、貸したい時に貸せない、売りたい時に売れないなどの致命的な

 

問題に直面する可能性が非常に高くなります。

 

 

 

買ってから後悔しない為にも、

 

計画をある程度練ってから購入を検討しましょう。

 

 

(まだ具体的でなくても構いませんので)

 

 

 

 

目標を定めたら次はそこに向けて計画をたてます。

 

この時期が一番楽しいかも知れません。

 

計画を練っていくことで、必要な物件がさらに具体的にみえてきます。

 

計画を立てるのに必要なポイントを今後紹介させて頂き、

 

購入までのシュミレーションを行っていきたいと思います。



@ri